|
Rakensin julkisista tilastoista mallin, joka arvioi, kuinka pitkään vapaat vuokra-asunnot riittävät Suomen kymmenessä suurimmassa kaupungissa. Lyhyt vastaus: useimmissa kaupungeissa noin 2–4 vuotta. Jos vuoden 2025 muuttovauhti jatkuu, Helsingissä, Tampereella, Turussa ja Kuopiossa raja voi tulla vastaan jo vuoden 2028 tai 2029 aikana.
Mistä huoli syntyi
Korkotukilainojen hyväksymisvaltuus pienenee 1 135 miljoonasta eurosta tänä vuonna 500 miljoonaan euroon vuonna 2027, eli se yli puolittuu. Vuonna 2025 valtuus oli vielä 1,75 miljardia euroa. Summaan sisältyvät tavalliset vuokra-asunnot, opiskelija- ja erityisryhmien asunnot, asumisoikeusasunnot sekä korjaus- ja uudisrakentaminen. Minulla heräsi huoli: riittävätkö asunnot, kun talouden rattaat alkavat taas pyöriä ja muuttoliike suuntautuu elinvoimaisimpiin kaupunkeihin?
Toinen herätys tuli Helsingin Sanomista. Lehti kertoi Helsingin kaupungin asuntojen (Heka) vuokratulojen menetyksistä tyhjien asuntojen vuoksi. Lukijaa olisi auttanut mittakaava: Hekalla on noin 55 000 asuntoa tarkista. Niistä noin 1 700 on vapaana ja tarjolla asiakkaille, ja toiset 1 700 ovat remontissa. Jos remontissa olevat lasketaan tyhjiksi, käyttöaste on noin 93,8 %. Ilman niitä se on noin 96,9 %. Määritelmä ratkaisee siis paljon. Mitä laskin
Päätin vertailla organisaatioiden sijaan kaupunkeja. Sitten ruokahalu kasvoi syödessä. Halusin tietää, kuinka nopeasti nykyinen vuokra-asuntoreservi sulaa, jos asuntotuotanto pysyy matalalla tasolla. Pula näkyisi ensin vapaarahoitteisten vuokrien nousuna ja sen jälkeen kasvavana kysyntänä kohtuuhintaiselle eli valtion tukemalle vuokra-asumiselle.
Reservi tarkoittaa tässä vapaita vuokra-asuntoja, jotka voidaan ottaa käyttöön ennen kuin vuokrausaste nousee 98 prosenttiin. Pidän 98 prosenttia käytännön ylärajana, koska vuokrausprosessi vie aina hetken. Riittävyys kertoo, monenko vuoden nettomuuton asuntotarpeen reservi kattaa. Malliin sisältyy vuoden 2025 lyhyen ja pitkän korkotuen lainapäätösten mukainen tuotanto, joka valmistuu viimeistään vuoden 2027 alussa. Vapaarahoitteista uudistuotantoa malli ei sisällä. Tein myös laajempia skenaarioita, joissa ovat mukana rakennusliikkeiden myymättömät uudet asunnot ja asumisoikeusasuntojen tyhjät asunnot, jos ehdotettu lakimuutos tuo ne markkinoille. Kokeile itse
Alla olevasta kaaviosta voit valita kuusi eri tarkastelua. Kun valitset kaksi eri yksikköä, esimerkiksi nettomuuton ja riittävyyden, näet ne samassa kaaviossa kahdella akselilla. Puuttuva arvo tarkoittaa puuttuvaa lähtötietoa, ei nollaa.
Vuokra-asuntoreservi Suomen kymmenessä suurimmassa kaupungissaValitse yksi tai useampi tarkastelu. Kun valitset kaksi eri yksikköä, jälkimmäinen näytetään oikeanpuoleisella akselilla pisteinä. Reservi = lisäkäyttö ennen 98 prosentin käyttöastetta. Lähtöhetki 1.1.2026. Riittävyys kertoo, kuinka monta vuotta reservi kattaa nettomuuton asuntotarpeen. Puuttuva arvo tarkoittaa puuttuvaa laskennan lähtötietoa, ei nollaa. Yhteenvetoihin ei sisälly vapaarahoitteista uudistuotantoa. Lähde: Finreim Oy, Asuntoreservikatsaus 2026 (5.10.2026). Mitä luvut kertovat
Johtopäätökseni ovat varovaisia, mutta suunta on selvä:
Kenelle asuntoja rakennetaan?
En jakanut nettomuuttoa tässä kotimaan muuttoon ja maahanmuuttoon. Siinä tapahtuisi virheellinen yleistys. Parempi jako olisi tutkia kaupunkiin muuton syitä: työ, opiskelu, perheen perustaminen, eläköityminen jne. Tämä olisi tärkeä seuraava askel, koska kysymys on myös työvoiman liikkuvuudesta Suomessa ja EU:ssa. Sosiaalisessa asuntopolitiikassa tavoitteena on tarjota koti haavoittuvassa asemassa oleville. Harvemmin kysytään, vaikuttaako asuntotarjonta kaupungin työllisyyteen.
Kumpikin näkökulma on tärkeä. Riittääkö vapaarahoitteinen vuokramarkkina yksin työn perässä muuttaville, ja kantaako se riskin myös jatkossa, kuten se on nyt tehnyt? Onneksi tuetuissa vuokra-asunnoissa asuu myös paljon työssäkäyviä. Se tekee asuinalueista monipuolisempia. Tarvitsemme tarkempaa tietoa siitä, löytävätkö lähihoitajat ja muut yhteiskunnalle tärkeiden tehtävien työntekijät tuloihinsa sopivan asunnon kohtuullisen työmatkan päästä Älä unohda nykyistä asuntokantaa
Taloudellisesti viisainta on pitää huolta nykyisestä asuntokannasta ja varmistaa korjausten ja energiatehokkuuden rahoitus. Tähän on tarjolla EU-ohjelmia. Suomessa niitä ei kuitenkaan taideta tuntea riittävästi, kun valtion syvät taskut ovat olleet niin lähellä.
Näin malli on tehty
Malli yhdistää kaupungeittain julkisia tilastoja vuoden 2025 lopun tilanteesta: nettomuutto 2016–2025 ja 2025 (kotimaan muutto ja maahanmuutto), asukas- ja asuntokuntamäärät, asuntokuntien keskikoko, vuokra- ja omistusasumisen osuudet, asuttujen tuettujen ja vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen määrät, omistusasunnot sekä tuettujen ja vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrausasteet. Käynnissä oleva tuettu tuotanto perustuu vuoden 2025 lainapäätöksiin. Muutamia kohteita, jotka eivät lisää vuokra-asuntojen määrää, on poistettu (Tampere ja Turku). Mallin voi päivittää, kun vuoden 2026 tilastot julkaistaan.
Käytin tekoälyä julkisten tilastojen etsimiseen ja kokoamiseen. Kuvasin mallin vaiheittain ja hyväksyin tai korjasin tekoälyn ehdotukset. Mallin periaatteet, kaavat ja lähtötiedot tarkistutin toisella tekoälypalvelulla, joka vertasi lukuja alkuperäislähteisiin. Virheitä ei löytynyt. Tarkistamatta jäivät vain ne kohdat, joista lähteissä ei ole tietoa, esimerkiksi vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen käyttöaste Vantaalla, Lahdessa ja Porissa. Ne on merkitty malliin puuttuviksi (N/A). Puuttuva tieto ei tarkoita nollaa. Kaikkia lähdelukuja en ole itse tarkistanut alkuperäislähteestä. Siksi tuloksia kannattaa tulkita suuntaa antavina. Pääasialliset lähteet ovat Tilastokeskus, Varke, KTI ja Rakli. Tulevaisuuden ennustaminen on vaikeaa. Tilaston jatkaminen eteenpäin on aina valistunut arvaus, ja asuntokuntien valinnat voivat poiketa menneestä merkittävästi. Lopulta asukas valitsee asumismuotonsa itse, ei viranomainen eikä alan toimija. Mitä seuraavaksi
Mallia voi tarkentaa. Yhdessä tietoa omaavien toimijoiden kanssa ennusteesta saisi luotettavamman, ja sen voisi laajentaa myytävään asuntotuotantoon, kaupunkien sisäisiin alueisiin tai yksittäisen vuokrataloyhtiön asuntokantaan. Jos kaupunkisi, vuokrataloyhtiösi tai rahoittajasi tarvitsee tällaista tarveanalyysia, keskustellaan. Yhteystiedot löydät osoitteesta finreim.fi.
Seuraava kirjoitukseni käsittelee kohtuuhintaisen asumisen rahoituksen kehittämistä. Seuraa Finreimiä LinkedInissä, niin näet sen ensimmäisenä. Petri Suutarinen, Finreim Oy |
Kirjoittaja
Petri Suutarinen, perustaja ja toimitusjohtaja, Finreim Oy Arkisto
October 2026
AIHEET |
RSS Feed